פסק-דין בתיק ת"א 1412-08

רקע

1.       עניינו של פסק הדין הוא בתביעה ובתביעה שכנגד, בטענות הדדיות של הפרת חוזה מכר דירה שנחתם ביום 1.11.07 (להלן: " ההסכם"): תביעת הרוכשים של הדירה דירה (בני הזוג ורטש) (להלן: "הרוכשים") נגד המוכרים (בני הזוג לשעבר דינו) ("להלן: "המוכרים") לתשלום פיצויים, לרבות פיצוי מוסכם בשל הפרה יסודית ; תביעה שכנגד שהגישה הנתבעת מס' 1, הגב' דינו (להלן: "גב' דינו"), נגד הרוכשים, לתשלום יתרת תמורה, פיצוי מוסכם ופיצויים והוצאות שונות ולחילופין, לביטול החוזה ולקבלת פיצויים. 

עיקר טענות הצדדים

2.       הרוכשיםטוענים כי המוכרים הפרו ההסכם במטרה להביאם לכדי ביטול ההסכם. לטענתם, הגב' דינו חתמה והתחרטה על מכירת הדירה. לכן, היא עיכבה את העברת "מכתב הכוונות" מהבנק המלווה שלה (אשר במקרה היה גם הבנק המלווה של הרוכשים), הנדרש אותה עת לרוכשים כדי לקבל את כספי המשכנתא שלהם. כן טוענים הרוכשים כי המוכרים איחרו (ביום אחד) במסירת החזקה בדירה וכי זו נמסרה  כאשר היה בה שוכר, וכן כי הושארה במקום פסולת רבה, חוב כספי לחברת החשמל, פגמים נסתרים ונזקי וונדליזם שעשתה גב' דינו, בכוונת תחילה. מוסיפים הרוכשים וטוענים כי לאחר חתימת ההסכם ובניגוד להצהרת המוכרים בו, התברר להם כי יחידת הדיור שקיימת בנכס נבנתה ללא קבלת היתר בניה, דבר המהווה הפרה יסודית של ההסכם, שכן אילו דבר הבניה הלא חוקית היה נודע להם לפני חתימת ההסכם, הם לא היו רוכשים את הדירה. על כל אלה, מבקשים הרוכשים פיצוי בסכום של 110,653 ש"ח, שעיקרו פיצוי מוסכם בשל הפרה יסודית, עלות התיקונים והליקויים בדירה, סכום חשבון חשמל שלא שולם ופיצוי בשל עגמת נפש. 

עוד טוענים הרוכשים כי סעד ביטול הסכם מכר שמבוקש בכתב התביעה שכנגד הינו בסמכות בית משפט המחוזי. נראה כי טענה זו נזנחה על ידי הרוכשים בסיכומיהם ומכל מקום, כפי שנראה בהמשך הדברים, לא מצאתי כי הרוכשים הפרו את ההסכם ולכן, אין גב' דינו, התובעת שכנגד, זכאית לכל סעד. עוד נטען  ע"י הרוכשים לגבי התובענה שכנגד, כי גב' דינו אינה זכאית לפיצויים שכן אי מסירת "מכתב הכוונות" על ידה, היא שעיכבה את ביצוע התשלום על ידי הרוכשים, שהרי ללא המכתב, לא יכלו הם לקבל את כספי המשכנתא מהבנק. נוכח טענתם של הרוכשים בדבר הפיצויים המגיעים להם מהנתבעים, טוענים הם לקיזוז יתרת התמורה בסך  10,000 ש"ח, אשר היו אמורים הם לשלם למוכרים על פי ההסכם, כתשלום אחרון.

3.       גב' דינו הודתה שלא מסרה את מכתב הכוונות במועד, אך טענה כי הרוכשים לא היו זקוקים לו, באשר הבנק המלווה שלה, אשר היה אמור להנפיק את מכתב הכוונות, היה אותו הבנק המלווה של המוכרים, אשר אמור היה לקבל את המכתב ובעקבותיו, ליתן כספי המשכנתא לרוכשים.  לטענתה, כך נאמר לה בבנק והיא אף המציאה, כבר בדצמבר 2007, מכתב המפרט את הפעולות הנדרשות לסילוק המשכנתא. לכן, לטענתה, דווקא המוכרים הם אלה שהפרו את התחייבותם לשלם התשלומים במועד ואף נמנעו עד כה מלשלם את התשלום האחרון בגובה 10,000 ש"ח. נטען כי כל כוונת הרוכשים היא "לשפץ את הדירה" על חשבונה.

כמו-כן, טענה גב' דינו כי פינתה את הדירה במועד, שכן הוסכם על פינוי ביום 2/4/08 במקום 1/4/08 וכי הוסכם בעל פה על פינוי מאוחר של השוכר ביום 1.7.08. לעניין היעדרו של היתר בניה טוענת גב' דינו כי התובעים ידעו שליחידת הדיור אין היתר בניה וכי עוה"ד פרטוק, שניסח ההסכם עבור הצדדים, המליץ להשמיט המידע הנוגע לחריגת הבניה שבדירה. לגבי החוב לחברת החשמל טוענת גב' דינו כי הוא בגין התקופה בה הייתה החזקה בידי הרוכשים. לגבי הליקויים, נטען כי הדירה נבדקה על ידי הקונים ושמאי מטעמם עובר למועד מסירת המפתחות, כי לא היו פגמים ופסולת ואם היו, מעבר למה שתוקן ע"י מר דינו, היה עליהם ליתן לה הזדמנות לתקן.

על כן ביקשה גב' דינו בכתב התביעה שכנגד פיצויים בגובה 88,665 ש"ח בגין שכירת דירה, אובדן הכנסות מהשכרת יחידת הדיור, פיצוי מוסכם, פיצוי בשל עיכוב בתשלום הריביות ועוד. לחילופין היא מבקשת  לבטל את ההסכם ולהשיב את המצב לקדמותו בניכוי דמי שכירות ראויים.

4.       מר דינו, שאינו מיוצג, טען להעדר יריבות בינו לבין הקונים, למעט רישום הדירה על שמו, מאחר והוא לא היה מעורב במשא ומתן, בכריתת ההסכם, בישיבת הגישור שנוהלה בין הצדדים ובעניין מכתב הכוונות, בנסיבות בהן הוא הורחק מהדירה בצו בית משפט במהלך סכסוך גירושין בינו לגב' דינו. טוען הוא כי בעת עזיבתו, הדירה הייתה במצב תקין ולכן, אין לרוכשים זכות קיזוז כלפיו של מחצית הסכום שקוזז, דהיינו, 5,000 ש"ח.  

דיון והכרעה

א. טענת הרוכשים בדבר הפרת חובת גילוי קיומה של חריגת בניה

5.       הרוכשים טענו כי המוכרים הפרו כלפיהם את חובת הגילוי בדבר היעדר היתר בניה ליחידת הדיור, חרף הצהרת המוכרים בהסכם. נטען כי התחוור להם לראשונה כי מדובר בחריגת בניה ביום 30.6.08, עת קיבלו לידיהם הזמנה למסירת גרסתם ביחס לחשד זה (נספח י"ב לתצהיר הרוכשים).

מנגד, המוכרת טענה כי יידעה את הרוכשים, אשר אף ערכו בדיקות בעיריית קריית גת ע"י שמאי מטעמם וכן כי המידע הוא פומבי. המוכר טען להעדר יריבות מאחר ולא היה מעורב במשא ומתן ובכריתת ההסכם הנדון.

6.       בהסכם המכר מיום 1.11.07 הוצהר ע"י המוכרים כך:

"..הואיל         והמוכרים מצהירים ...כדירה בת 5 חדרים, מטבח ושירותים...

... והואיל       והמוכרים מצהירים כי הדירה על כל חלקיה נבנתה על פי היתר בניה כדין ואין בה חריגת בניה כלשהיא....

8.                    הרוכשים מצהירים כי ראו את הדירה הנ"ל, בדקוה ומצאוה מתאימה למטרותיהם וכי הינם מוותרים בזה על כל טענת ברירה..."

בנוסף, הוגשה הצהרת המוכרים עבור מנהל מקרקעי ישראל, המאושרת בחתימת עו"ד פרטוק (נ/1) ללא ציון תאריך ותאריך החוזה, לפיה " אין כל חריגות (חריגות בניה,...". גב' פרטוש טענה כי אין זו חתימתה ואולם טענה זו נטענה בעלמא, ללא כל פירוט, ללא כל הסבר הכיצד אושרה חתימתה על ידי עו"ד פרטוש, ותוך שנמנע בא כוחה של גב' דינו מלחקור את עו"ד פרטוש, אשר העיד במשפט, בחקירה נגדית. על כן, אני קובע כי החתימה על המסמך האמור היא של שני המוכרים.

7.       בחוות דעת שמאי המקרקעין יעקב בן דוד מיום 31.12.07, שהוכנה בעבור בנק הפועלים לשם קבלת הלוואת המשכנתא ע"י הרוכשים, נכתב במפורש  "4.2...בעורף המבנה מצוי מבנה מחסן שהוסב למגורים ומושכר בשכירות...6. היתר בנייה:...שטח שאינו מופיע בהיתר בשטח של כ-50 מ"ר המשמש ליחידת מגורים נפרדת...".